Frequently Asked Questions – Preguntas más frecuentes
A. Adjudicación:
Según los derechos de tráfico de la propriedad rústica de los estados particulares, los negocios jurídicos que carecen de un permiso aunque sea obligatorio anunciarlos son nulos si no se anuncian en dos años. El Tribunal de Justicia Europeo explicó en la decisión Burtscher encontra de la república austríaca que esa nulidad automática infringe la libre circulación de capitales. Lo antes dicho se extiende a los ciudadanos nacionales por la discriminación de ciudadanos nacionales, prohibida también.
A. Alemania:
¿Existe la equiparación de alemanes con austríacos en cuanto al adquisición de inmuebles?
En virtud del derecho de la Unión Europea, especialmente de la libre circulación de capitales, ni la nacionalidad ni la sede de la empresa debe ser un punto de contacto o de exclusión. Existe cierta discriminación de alemanes al adquirir un inmueble. A este respecto, sobre todo en Tirol, la suposición de la existencia de una “segunda residencia” prohibida por extranjeros, sobre todo ciudadanos alemanes, se está tratado de una manera diferente. Una de mis áreas más destacadas es por ej. contrarrestar esta discriminación y actuaciones improcedentes de autoridades que suponen una “segunda residencia” prohibida.
A. Auto-explotación:
El Tribunal de Justicia Europeo explicó en la sentencia Ospelt encontra de la república austríaca que una explotación decente es suficiente para la adquisición de granjas o de terrenos boscosos en Austria. La auto-explotación no es obligatoria y infringe la libre circulación de capitales
C. China:
¿Es posible la adquisición de suelo en Austria por empresas chinas?
Por la libre circulación de capitales, nadie debe ser excluido en razón de su nacionalidad o la sede de la empresa del adquisidor de inmuebles en Austria, sobre todo en Tirol.
C. Coproprietarios:
En el caso de que el adquirente sea cooproprietario de una granja o de terreno boscoso y sean cumplidos los requisitos restantes, no se necesita la declaración de que una explotación decente esté garntizada. En mi opinión se trata de privilegiar los cooproprietarios comparado con adquirentes que no son cooproprietarios de terreno boscoso o de granjas de una manera incomprensible.
D. Domicilio habitual:
¿Tengo que tener mi domicilio habitual en Austria, especialmente en Tirol, para adquirir un inmueble?
No, no es necesario. Por lo tanto, los municipios lo aprueban porque implica más dinero de la federación para ellos. La instalación de un domicilio habitual no es necesario para el tráfico de la propriedad rústica.
E. Eficacia de la limitación de comerciabilidad:
Según los derechos de tráfico de la propriedad rústica de los estados particulares, los negocios jurídicos que carecen de un permiso aunque sea obligatorio anunciarlos son nulos si no se anuncian en dos años. El Tribunal de Justicia Europeo explicó en la decisión Burtscher encontra de la república austríaca que esa nulidad automática infringe la libre circulación de capitales. Lo antes dicho se extiende a los ciudadanos nacionales por la discriminación de ciudadanos nacionales, prohibida también.
E. Extranjeros :
¿Es posible la adquisición de suelo en Austria por extranjeros?
Por la libre circulación de capitales, tanto los extranjeros como los ciudadanos nacionales pueden comprar suelo en Austria. Eso afecta también a extranjeros que no son ciudadanos comunitarios. Sobre todo en el caso en el que un empresario quiere adquirir un inmueble, la sede de dicha empresa puede hallarse en todo el mundo sin la obligación de encontrase en el Unión Europea. Sobre todo en Tirol, las autoridades no observan esa prescripción e infringen el derecho comunitario de un modo drástico.
I. Italia:
¿Pueden los italianos (por consiguente los tiroleses del Sur) adquirir inmuebles en Austria igual como lo pueden los austríacos?
En virtud del derecho de la Unión Europea, precisamente el principio de la libre circulación de capitales, tanto los italianos, por lo tanto los tiroleses del Sur, pueden adquirir suelo como los austríacos. El comisario entonces competente de la Unión Europea, profesor Mario Monti, se declinó a favor de que no tenga lugar la discriminación de italianos, sobre todo de los tiroleses del Sur, cuando intentan adquirir inmuebles en Austria y especialmente en Tirol.
L. Landesgrundverkehrskommission – autoridad competente en los procedimientos del tráfico de la propriedad rústica:
La “Landesgrundverkehrskommission” representa un tribunal en el sentido del artículo 6 del Convenio para la Protección de los Derechos Humanos, decidiendo en todas las materias de la adquisición de suelo en Tirol en segunda instancia. Llamados “Unabhängige Verwaltungssenate” despachan las tareas de esta auoridad en los otros estados particulares. Se puede sólo apellar al Tribunal Constitucional contra las decisiones en atención al tráfico de la propriedad rústica “verde” (posesión forestal y granjas) y no al Tribunal Supremo Administrativo. Representa un hecho que yo reseñé como limitación de la protección judicial.
L. Libre circulación de capitales:
¿Qué se entiende por la libre circulación de capitales en cuanto a la adquisición de inmuebles?
La libre circulación de capitales en cuanto a la adquisición de inmuebles signifíca que cada persona y empresario independientemente de su nacionalidad (ciudadano nacional, extranjero, ciudadano comunitario) o de la sede (en Austria, en la UE o fuera de la misma) es capaz de adquirir suelo en Austria, sobre todo en Tirol, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal de Justicia Europeo.
M. Motivos de denegación:
Como único motivo destacado de denegación queda la prescripción según la cual el precio no deba superar el valor comercial por más que 30 por ciento en cuanto a la adquisición de granjas o terrenos boscosos. Por eso se debe vender los terrenos agrarios y boscosos sólo a un precio que no supere el valor comercial por más del 30 por ciento.
N. Negocios para burlar la prohibición:
Se trata de un negocio para burlar la prohibición si los contratantes intentan realizar un negocio jurídico debajo de otro nombre. Antes de dicha decisión del Tribunal de Justicia Europeo sobre la libre circulación de capitales, el negocio para burlar la prohibición tenía importancia en cuanto al terreno boscoso y granjas. Como ahora la libre circulación de capitales prohibe la obligación de vivir en la granja y explotar la misma, el negocio para burlar la prohiición ya no tiene tanta importancia.
O. Obligación de edificar:
En Austria, especialmente en Tirol, quien adquiere un solar tiene la obligación de empezar a edificar en cinco años. Este plazo se puede porrogar una sola vez más en otros cinco años. En cuanto a mi criterio creo que esta prescripción es anticonstitucional. A este respecto he presentado una cantidad de recursos al Tribunal Constitucional para mis clientes. No sólo me declaro en contra de la negación de prorrogar el plazo en el caso de perder dicho plazo sino también en contra de la obligación de edificar en general.
O. Obligación de vivir en la granja:
El Tribunal de Justicia Europeo eliminó la obligación de vivir en la granja como infringió la libre circulación de capitales.
S. “Segundas residencias” – chalets vacacionales:
¿Una residencia que no se usa durante todo el año –automáticamente una “segunda residencia” prohibida?
En cuanto a la utilización de una residencia no importa la frecuencia de la misma. La utilización durante todo el año tampoco está obligada. El uso no debe solamente consistir en las vacaciones y el descanso. Tampoco es necesario establecer un domicilio habitual.
T. Tráfico de la propriedad rústica:
¿Tengo que explotar la granja y vivir en la misma después de adquirirla?
En virtud de la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo Ospelt encontra de la república austríaca, el adquirente que se refiere a la libre circulación de capitales ni tiene que vivir en la granja adquirida ni explotarla. El único requisito es la garantía de una explotación decente.
U. Unión Europea:
¿El ámbito de aplicación del derecho comunitario se extiende también a Austria, especialmente a Tirol?
De la manera formal, el derecho de la Unión Europea está en vigor en Austria y consecuentemente en Tirol. Las prescripciones respectivas de la libre circulación de capitales entró en vigor automáticamente, que signifíca que las normas nacionales infringiendo la libre circulación de capitales están superpuestas. Hasta ahora el derecho del tráfico de la propriedad rústica tirolesas no está adoptado al derecho de la Unión Europea. En atención a la libre circulación de capitales están vigentes normas tirolesas que en realidad son ineficaces por ser superpuestas por el derecho de la Unión Europea.
V. Vinculación de fundaciones:
Cada persona independientemente de su nacionalidad, de la sede de la empresa o condiciones restantes puede adquirir terreno agrario y boscoso en Austria por la libre circulación de capitales. El único requisito se basa en una explotación decente. También la vinculación de bienes de una fundación componiéndose de terreno agrario o boscoso representa un caso de la libre circulación de capitales.