FAQ

FAQ – Le domande più frequenti

A. Aggiudicazione:

Nel processo di pignoramento si definisce aggiudicazione l’acquisto di immobili all’asta. Occorre tenere presente che in questo caso la legge normalmente in vigore per il trasferimento di terreni agricoli e forestali, secondo la quale il valore di mercato non può essere superato del 30%, non ha più valore. Di conseguenza nelle aste per aree agricole e forestali si possono pagare cifre di gran lunga più elevate di quelle ammesse nel commercio tradizionale. Si tratta di un divario inammissibile.

A. Appartamenti di villeggiatura:

Se un appartamento non è utilizzato tutto l’anno, è automaticamente illegale, in quanto appartamento di villeggiatura?

Nello sfruttamento di un appartamento non è rilevante la frequenza con cui è utilizzato. Non è neppure necessario che se ne usufruisca tutto l’anno. L’eventuale uso non deve però essere finalizzato esclusivamente alle ferie o allo svago. Non è indispensabile fissare qui la propria residenza.

C. Cina:

Le aziende cinesi possono acquistare fondi e terreni in Austria?

In virtù della libera circolazione di capitali, nessuno può essere escluso, in ragione della sua cittadinanza o della sede della sua azienda, da trasferimenti immobiliari in Austria, e in particolare in Tirolo.

C. Coltivazione diretta:

Con la sentenza pronunciata sulla causa Ospelt contro la Repubblica austriaca, la Corte di Giustizia europea ha stabilito che come condizione per l’acquisto di terreni agricoli e forestali in Austria è sufficiente la regolare gestione del fondo. L’obbligo della coltivazione diretta sarebbe infatti in contraddizione con la libera circolazione di capitale.

C. Commercio di proprietà fondiarie:

Se acquisto una tenuta agricola nel Tirolo, devo trasferirmi lì e gestirla personalmente?

La sentenza pronunciata sul caso Ospelt dalla Corte di Giustizia europea contro la Repubblica austriaca stabilisce che, in virtù della libera circolazione di capitali, il legittimo acquirente non è obbligato né a vivere nella tenuta agricola, né a praticare una coltivazione diretta. Deve essere tuttavia garantita una regolare gestione.

C. Commissione del commercio immobiliare regionale:

La Commissione del commercio immobiliare regionale è una corte che nasce ai sensi dell’art. 6 della convenzione europea dei diritti dell’uomo come tribunale (corte chiusa) e che nel Tirolo delibera in seconda istanza sull’acquisto di proprietà fondiarie. In altri Länder le funzioni di questa autorità sono svolte dalla cosiddetta sezione amministrativa indipendente (USV). Contro le sentenze della Commissione del commercio immobiliare regionale a proposito del trasferimento di fondi verdi (agricoltura ed economia forestale) si può fare appello solo alla corte costituzionale, e non alla corte amministrativa, norma che io ho sempre criticato come limite della tutela giuridica.

C. Comproprietari:

Nel caso in cui l’acquisto di fondi agricoli e forestali avvenga ad opera di comproprietari, se sono soddisfatte le altre condizioni non occorre neppure garantire espressamente la regolare gestione. A mio parere si tratta di una regola inammissibile che penalizza quegli acquirenti che non sono comproprietari di fondi agricoli e forestali.

D. Donazione a fondazioni:

In virtù della libera circolazione di capitali, chiunque, indipendentemente dalla cittadinanza, dalla sede della sua azienda o da altre condizioni, può acquistare aree agricole e forestali in Austria, più precisamente nel Tirolo, purché ne garantisca una regolare gestione. Anche la donazione di un patrimonio agricolo e forestale a una fondazione rientra nella libera circolazione di capitali.

E. Effetti civili delle restrizioni commerciali:

In base alle norme che regolano il commercio delle proprietà terriere nei Länder, rischiano l’annullamento tutti gli atti giuridici che, nonostante l’obbligo previsto, in due anni non sono stati denunciati. La Corte di Giustizia europea con la sentenza sul caso Burtscher contro la Repubblica austriaca ha stabilito che questo annullamento automatico contraddice la libera circolazione di capitali, ed essendo vietate le discriminazioni nei confronti dei nativi, non può essere applicato neppure a loro.

E. Elusione:

Si parla di elusione quando le parti contraenti vogliono portare a termine un atto giuridico sotto un altro nome. Prima della sentenza pronunciata dalla Corte di Giustizia europea sulla libera circolazione di capitale a proposito dell’affare Ospelt, l’elusione aveva senso soprattutto nell’ambito del commercio di proprietà agricole. Tuttavia, dal momento che in virtù della libera circolazione di capitali la coltivazione diretta e la residenza (vivere nella tenuta acquistata) non sono più indispensabili, ha perso questo valore.

G. Germania:

In Austria i cittadini tedeschi hanno gli stessi diritti degli austriaci nell’acquisto di terreni?

Il diritto dell’Unione Europea stabilisce che per quanto riguarda la libera circolazione di capitali la cittadinanza o la sede di un’azienda non possono essere considerate un fattore vincolante, e quindi neppure di esclusione. Tuttavia, a mio parere, soprattutto nel Tirolo, nell’acquisto di immobili avvengono discriminazioni nei confronti dei cittadini tedeschi rispetto agli austriaci. Ritengo discriminante soprattutto il fatto che, in caso di sospetta esistenza di una residenza di villeggiatura non consentita, si seguono procedure diverse a seconda che si tratti di austriaci o di stranieri dell’UE, soprattutto tedeschi. Uno dei miei compiti è quello di combattere questa discriminazione e di oppormi, su incarico del cliente, alle procedure illecite delle autorità, quando queste prendono provvedimenti contro il presunto utilizzo di appartamenti di villeggiatura vietati.

I. Italia:

Gli italiani (quindi anche gli altoatesini) possono acquistare fondi e terreni in Austria, più precisamente nel Tirolo, proprio come gli austriaci?

Il diritto dell’Unione Europea stabilisce che i cittadini italiani, quindi anche altoatesini, sono equiparati agli austriaci e di conseguenza, in virtù della libera circolazione di capitali, possono acquistare fondi e terreni nel Tirolo e in tutta l’Austria. L’allora commissario dell’Unione Europea competente per la libera circolazione di capitali, il prof. Mario Monti, si è battuto affinché nell’acquisto di beni immobili nel Tirolo non ci fosse alcuna discriminazione nei confronti degli italiani, in particolare degli altoatesini.

L. Libera circolazione di capitali:

Cosa si intende per libera circolazione di capitali quando si parla di trasferimento di beni immobili?

La libera circolazione di capitali in riferimento all’acquisto di beni immobili indica che in Austria, più precisamente nel Tirolo, ogni individuo e ogni società, indipendentemente dalla cittadinanza (austriaco o straniero o cittadino dell’UE) e dalla sede dell’ azienda (in Austria, nell’UE o al di fuori dell’UE) può acquistare fondi e terreni, conformemente alla sentenza della Corte di Giustizia europea.

M. Motivi di diniego:

L’unico rilevante motivo di diniego a proposito del commercio di terreni agricoli e forestali resta la clausola secondo la quale il prezzo d’acquisto non può superare di oltre il 30% il valore di mercato. Quindi le aree agricole e forestali possono solo essere vendute a un prezzo che non supera il valore di mercato (valore comune) di oltre il 30%.

O. Obbligo di costruzione:

In Austria, e in particolar modo nel Tirolo, quando si acquista un’area fabbricabile non ancora edificata si è poi obbligati a costruire nell’arco di cinque anni. In via del tutto eccezionale questo termine può essere prolungato di altri cinque. Ritengo si tratti di una norma anticostituzionale e a questo proposito molti miei clienti mi hanno fatto presentare ricorso alla corte costituzionale. Non mi oppongo soltanto al fatto che alla scadenza del termine le autorità neghino una proroga, ma all’obbligo stesso di costruzione.

O. Obbligo di residenza:

L’obbligo di residenza, vale a dire di vivere nella tenuta, è stato abolito dalla Corte di Giustizia europea perché ritenuto in contraddizione con la libera circolazione di capitale.

R. Residenza (prima casa):

Per acquistare un immobile in Austria, più precisamente nel Tirolo, devo prendere la residenza lì?

No, non è indispensabile. Se Lei fissasse qui la sua residenza, ai comuni non potrebbe che fare piacere, perché in tal caso riceverebbero più soldi dallo Stato. Ai fini del commercio delle proprietà terriere (e quindi dell’acquisto), non è tuttavia necessario.

S. Stranieri:

Gli stranieri possono acquistare fondi e terreni in Austria?

In virtù della libera circolazione di capitale, nell’acquisto di fondi e terreni gli stranieri in Austria hanno gli stessi diritti dei nativi. E questo non riguarda solo i membri dell’Unione Europea. Un’azienda intenzionata a tale acquisto può avere sede in qualsiasi parte del mondo, quindi anche al di fuori dell’UE. Attualmente, soprattutto nel Tirolo, tale norma non è osservata e ciò rappresenta una clamorosa infrazione al diritto dell’UE.

U. Unione Europea:

Il diritto dell’Unione Europea vale anche in Austria, più precisamente nel Tirolo?

Dal punto di vista formale il diritto dell’Unione Europea vale anche in Austria, quindi anche nel Tirolo. La legge che riguarda la libera circolazione di capitali è automaticamente valida, vale a dire che, nella misura in cui il diritto nazionale si oppone alla libera circolazione di capitali, si sovrappone. Tuttavia fino a questo momento la legge che regola il commercio di proprietà fondiarie nel Tirolo non è stata adattata al diritto dell’Unione Europea. Soprattutto per quanto concerne la libera circolazione di capitali, nel Tirolo sono ancora in vigore quelle norme che, in ragione della sovrapposizione del diritto dell’Unione Europea, in realtà sono da considerarsi inefficaci.