Aktuelle Verfahren bei unrechtmäßiger Freizeitwohnsitznutzung in Tirol — ein Überblick

Tirol hat eines der strengsten Freizeitwohnsitzregimes in Österreich. Wer eine Wohnung oder ein Haus in Tirol ohne Genehmigung als Freizeitwohnsitz nutzt, riskiert empfindliche Geldstrafen — und die Behörden prüfen zunehmend aktiv. Eine Auswertung aktueller Erkenntnisse des Landesverwaltungsgerichts Tirol (LVwG) und des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) zeigt, wie die Rechtsprechung in der Praxis aussieht.

Rechtsgrundlage: TROG 2022 und das Freizeitwohnsitzverbot

Nach § 13 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022) sind Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dienen, als Freizeitwohnsitz einzustufen. Die Errichtung, Änderung oder Nutzung als Freizeitwohnsitz ist in Tirol grundsätzlich nur in eigens gewidmeten Gebieten zulässig. Wer eine Wohnung außerhalb solcher Zonen ohne Genehmigung als Freizeitwohnsitz nutzt, begeht eine Verwaltungsübertretung nach § 13a Abs. 1 lit. a TROG 2022 — und kann mit einer Geldstrafe von bis zu 80.000 Euro belegt werden.

Drei aktuelle Verfahren aus der Judikatur

Fall 1: Freizeitwohnsitznutzung als Dauerdelikt — die Strafe erfasst alle Tatzeiträume

LVwG Tirol, 23.01.2025, GZ: LVwG-2024/17/2439-2

In diesem Verfahren stellte das Landesverwaltungsgericht Tirol einen grundlegenden Grundsatz klar, der für viele Eigentümer erhebliche Konsequenzen hat: Die unrechtmäßige Nutzung einer Liegenschaft als Freizeitwohnsitz ist ein Dauerdelikt. Das bedeutet: Eine einzige Verwaltungsstrafentscheidung erfasst sämtliche Tatzeiträume, die vor der behördlichen Entscheidung liegen — sofern keine erkennbare Aufgabe der unrechtmäßigen Nutzung vorliegt.

Praktisch bedeutet das: Wer seit Jahren unerlaubt einen Freizeitwohnsitz betreibt, kann für den gesamten Zeitraum mit einer einzigen Strafe zur Verantwortung gezogen werden. Die Behörde muss den Beginn des Delikts nicht exakt benennen — es reicht der Nachweis der fortgesetzten Nutzung bis zur Entscheidung. Dieses Urteil schafft Klarheit über die zeitliche Reichweite behördlicher Sanktionierung.

Fall 2: Bestätigung einer Geldstrafe von 4.000 Euro durch den Verwaltungsgerichtshof

VwGH, 13.02.2025, GZ: Ra 2025/06/0028

Dieser Fall betrifft einen deutschen Staatsbürger mit Wohnsitz in Deutschland, der eine Wohnung in Tirol zwischen August 2017 und Januar 2023 regelmäßig — rund 80 Tage jährlich — für wissenschaftliche Tätigkeiten nutzte. Eine Genehmigung für die Nutzung als Freizeitwohnsitz lag nicht vor.

Das zuständige Gericht verhängte eine Geldstrafe von 4.000 Euro (Ersatzfreiheitsstrafe: 1 Tag und 9 Stunden). Der Verwaltungsgerichtshof wies die außerordentliche Revision des Beschwerdeführers zurück und bestätigte die Strafe vollumfänglich. Entscheidend war dabei die Feststellung: Da der Lebensmittelpunkt des Mannes klar in Deutschland lag und die Wohnung nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses genutzt wurde, lag ein Freizeitwohnsitz im Sinne des TROG vor — unabhängig davon, dass die Nutzung (auch) berufliche Zwecke verfolgte.

Dieses Erkenntnis ist besonders relevant für ausländische Eigentümer und Personen, die eine Tiroler Wohnung neben ihrem Hauptwohnsitz im Ausland nutzen.

Fall 3: Langjährige Nutzung — 6.000 Euro Geldstrafe

LVwG Tirol, 12.08.2025, GZ: LVwG-2025/26/1298-4

In diesem Verfahren wurde einem Beschwerdeführer vorgeworfen, eine Wohnung in Tirol über einen Zeitraum von mehr als sieben Jahren — von Februar 2017 bis Dezember 2024 — unrechtmäßig als Freizeitwohnsitz genutzt zu haben. Das Landesverwaltungsgericht Tirol bestätigte die behördliche Strafentscheidung und verhängte eine Geldstrafe von 6.000 Euro.

Das Gericht hob hervor, dass bei langjähriger unrechtmäßiger Nutzung der Strafrahmen entsprechend ausgeschöpft werden kann. Milderungsgründe lagen nicht in ausreichendem Maß vor, um eine geringere Strafe zu rechtfertigen. Dieser Fall illustriert deutlich: Je länger eine unrechtmäßige Freizeitwohnsitznutzung andauert, desto höher fällt im Regelfall die Sanktion aus.

Was bedeutet das für Eigentümer in Tirol?

Die aktuelle Judikatur sendet eine klare Botschaft: Die Behörden in Tirol nehmen die Durchsetzung des Freizeitwohnsitzrechts ernst, und die Gerichte stützen diese Praxis. Für Eigentümer ergeben sich daraus mehrere praktische Konsequenzen:

• Keine Verjährung durch langes Zuwarten: Da die unrechtmäßige Nutzung als Dauerdelikt gilt, können Behörden auch länger zurückliegende Zeiträume miterfassen.
• Ausländischer Wohnsitz schützt nicht: Wer seinen Lebensmittelpunkt im Ausland hat und eine Tiroler Immobilie regelmäßig nutzt, erfüllt den Tatbestand — unabhängig vom Nutzungszweck.
• Strafrahmen bis 80.000 Euro: Die verhängten Strafen von 4.000 bis 6.000 Euro liegen noch deutlich unter dem gesetzlichen Maximum. Bei besonders schwerwiegenden oder lang andauernden Fällen ist mit höheren Strafen zu rechnen.
• Benützungsuntersagung als zusätzliche Sanktion: Neben der Geldstrafe kann die Behörde auch die Untersagung der weiteren Nutzung aussprechen (vgl. LVwG-2026/43/0607-24).

Rechtstipp

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Tiroler Immobilie als Freizeitwohnsitz eingestuft werden könnte, sollten Sie die Nutzungssituation rechtlich prüfen lassen — bevor es zu einem Verfahren kommt. Eine frühzeitige Klärung kann helfen, erhebliche Strafen zu vermeiden und gegebenenfalls legale Nutzungsalternativen zu erarbeiten.

Für Fragen zum Freizeitwohnsitzrecht in Tirol stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.