Kapitalverkehrsfreiheit und Grundstückserwerb in Österreich

Eines der meistdiskutierten Themen im Bereich des österreichischen Immobilienrechts ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Ausländer Grundstücke in Österreich erwerben dürfen. Die Antwort ist weniger restriktiv, als viele vermuten — und weniger eindeutig, als die zuständigen Behörden in Tirol bisweilen suggerieren.

Der Grundsatz: Kapitalverkehrsfreiheit gilt für alle

Art. 63 AEUV verbietet alle Beschränkungen des Kapitalverkehrs zwischen den Mitgliedstaaten sowie zwischen Mitgliedstaaten und Drittstaaten. Das Europäische Gericht hat diesen Grundsatz in einer Reihe von Entscheidungen konkretisiert. Für den Grundstückserwerb bedeutet dies: Nicht nur EU-Bürger, sondern auch Staatsangehörige von Drittstaaten haben das Recht, in Österreich Grundstücke zu erwerben. Dasselbe gilt für juristische Personen, unabhängig von ihrem Sitz.

Diese weitreichende Reichweite der Kapitalverkehrsfreiheit wird von österreichischen Behörden — insbesondere den Grundverkehrsbehörden in Tirol — häufig ignoriert oder zu eng ausgelegt.

Die Ospelt-Entscheidung und ihre Folgen

Der Europäische Gerichtshof hat in der Rechtssache Ospelt und Schlössle Weissenberg (C-452/01) klargestellt, dass selbst Beschränkungen, die der Erhaltung einer leistungsfähigen Landwirtschaft dienen, an der Kapitalverkehrsfreiheit zu messen sind und verhältnismäßig sein müssen. Im konkreten Fall ging es um den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch eine liechtensteinische Stiftung. Der EuGH stellte fest, dass Liechtenstein — obwohl kein EU-Mitglied, aber Teil des EWR — von der Kapitalverkehrsfreiheit profitiert.

Die Bedeutung dieser Entscheidung geht weit über den Einzelfall hinaus: Sie macht deutlich, dass nationale Beschränkungen des Grundstückserwerbs EU-rechtlich begründungs- und verhältnismäßigkeitspflichtig sind. Ein pauschales Verbot des Grunderwerbs durch Ausländer wäre europarechtswidrig.

Praktische Bedeutung für deutsche, italienische und internationale Käufer

Für die Mehrzahl der Käufer aus Deutschland, Italien und anderen EU-Ländern bedeutet die Kapitalverkehrsfreiheit in der Praxis, dass der Erwerb von Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und — mit gewissen Einschränkungen — auch landwirtschaftlichen Grundstücken in Österreich grundsätzlich möglich ist. Die Grundverkehrsbehörde darf eine Genehmigung nicht allein aufgrund der Staatsangehörigkeit oder des Sitzes verweigern.

Gleichwohl bestehen in Tirol weiterhin Genehmigungsvorbehalte, die im Einzelfall geprüft werden müssen. Insbesondere die Freizeitwohnsitzproblematik und Widmungsvorschriften stellen eigenständige Rechtsfragen dar, die von der Kapitalverkehrsfreiheit unberührt bleiben.

Verbliebene Beschränkungen

Die Kapitalverkehrsfreiheit entbindet nicht von der Einhaltung nationaler Verfahrensvorschriften. Der Erwerb von Liegenschaften in Tirol unterliegt weiterhin dem Genehmigungsvorbehalt des TGVG. Die Grundverkehrsbehörde ist jedoch verpflichtet, eine Genehmigung zu erteilen, wenn kein legitimer Versagungsgrund vorliegt. Beschränkungen, die allein auf der Ausländereigenschaft des Käufers beruhen, ohne einen sachlichen Grund zu haben, sind europarechtswidrig und anfechtbar.

Wie wir Käufer begleiten

Als auf das österreichische Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei kennen wir die Praxis der Tiroler Grundverkehrsbehörden aus täglicher Erfahrung. Wir prüfen vorab, welche Genehmigungserfordernisse im konkreten Fall bestehen, begleiten Genehmigungsverfahren und fechten rechtswidrige Ablehnungen gegebenenfalls an. Gerade für internationale Käufer ist diese Vorabprüfung unverzichtbar, um kostspielige Überraschungen nach Vertragsabschluss zu vermeiden.