Fallstudie: Chalet-Kauf in Kitzbühel durch einen deutschen Unternehmer

Die folgende Fallstudie ist rein hypothetisch und dient der Veranschaulichung typischer Rechtsfragen.

Ausgangslage

Ein in München ansässiger Unternehmer — nennen wir ihn Herrn M. — möchte in Kitzbühel ein Chalet erwerben. Das Objekt liegt in bester Lage, ist vollständig erschlossen und mit rund 280 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 1.200 Quadratmeter großen Grundstück ausgestattet. Der Kaufpreis beträgt vier Millionen Euro. Herr M. plant, das Chalet für sich und seine Familie etwa acht Wochen im Jahr zu nutzen, hauptsächlich in der Ski- und Sommersaison. Er hat keinen österreichischen Wohnsitz und beabsichtigt nicht, einen solchen zu begründen.

Rechtliche Fragestellungen

Der Fall wirft mehrere zentrale Rechtsfragen auf:

1. Bedarf der Erwerb einer Genehmigung nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz (TGVG)?
2. Fällt die beabsichtigte Nutzung unter den Begriff des Freizeitwohnsitzes nach § 13 TROG?
3. Kann Herr M. als EU-Bürger die Kapitalverkehrsfreiheit geltend machen?
4. Gibt es legale Strukturierungsoptionen, die die Freizeitwohnsitzproblematik umgehen?

Analyse

Grundverkehrsgenehmigung: Der Erwerb eines bebauten Baugrundstückes in Tirol unterliegt der Anzeigepflicht und in Vorbehaltsgemeinden wie Kitzbühel der Erklärungspflicht des TGVG. Da Herr M. deutscher Staatsbürger ist, besteht eine Gleichstellung zu Österreichern und ist der Erwerb auf Berufung der Kapitalverkehrsfreiheit möglich.

Freizeitwohnsitzproblematik: Die acht Wochen Jahresnutzung durch Herrn M. erfüllen ohne weiteres das Merkmal der Freizeitwohnsitznutzung im Sinne des § 13 TROG. Sein Lebensmittelpunkt liegt eindeutig in München. Die Behörden werden ihn als Freizeitwohnsitzinhaber einstufen. In Kitzbühel ist die Neubegründung von Freizeitwohnsitzen grundsätzlich unzulässig.

Argument der mehreren Lebensmittelpunkte: In der Praxis wird bisweilen argumentiert, dass ein Käufer mit umfangreichem Geschäftsbetrieb und regelmäßigen Aufenthalten an mehreren Orten mehrere Lebensmittelpunkte habe. Dieser Ansatz ist in Tirol kaum mehr erfolgreich und rechtlich wenig überzeugend.

Lösungsansatz

Die naheliegendste legale Option ist die Begründung eines Unternehmenssitzes am Objekt. Eine GmbH erwirbt das Chalet als Betriebsvermögen und betreibt dort ihr Gewerbe, soweit dies die Baubewilligung und Flächenwidmung zulassen, was im Einzelnen geprüft werden muss. Hierbei ist jedoch entscheidend, dass das Unternehmen einen echten faktischen Betrieb mit erheblichen Umsätzen und Kunden darstellt. Scheinunternehmen helfen hierbei nicht.

Diese Struktur hat steuerliche und gesellschaftsrechtliche Implikationen, die sorgfältig abgewogen werden müssen. Sie erfordert eine echte betriebliche Nutzung, nicht lediglich eine Briefkastenkonstruktion. Die Behörde prüft die tatsächliche Nutzungsabsicht.

Als Kanzlei begleiten wir Herrn M. durch die gesamte Prüfung: Vorabklärung mit der Grundverkehrsbehörde, Gesellschaftsgründung, Kaufvertrag und laufende Beratung zur korrekten Nutzung des Chalets im Rahmen der genehmigten Struktur.