Fallstudie: Erwerb einer Tiroler Landwirtschaft durch eine Liechtensteiner Stiftung

Die folgende Fallstudie ist rein hypothetisch und dient der Veranschaulichung typischer Rechtsfragen.

Ausgangslage

Eine in Vaduz ansässige Liechtensteiner Familienstiftung — nennen wir sie die Bergheim Stiftung — möchte einen landwirtschaftlichen Betrieb in Tirol erwerben. Der Betrieb umfasst 45 Hektar Grünland, ein Wohnhaus und mehrere Wirtschaftsgebäude. Der Familie liegt daran, den Betrieb in der Familie zu halten und ihn nachhaltig zu bewirtschaften, ohne selbst dauerhaft vor Ort zu leben. Der Verkäufer ist ein älterer Landwirt, der den Betrieb aus gesundheitlichen Gründen aufgibt. Der Kaufpreis liegt bei 1,8 Millionen Euro.

Rechtliche Fragestellungen

Der Fall ist vielschichtig:

1. Kann eine Liechtensteiner Stiftung als Nicht-EU-Körperschaft in Tirol landwirtschaftliche Grundstücke erwerben?
2. Welche Anforderungen stellt das TGVG an die Bewirtschaftung?
3. Gilt die 30-Prozent-Preisregel, und wie ist sie anzuwenden?
4. Wie kann der Betrieb ohne dauerhafte Anwesenheit der Stiftungsverantwortlichen ordnungsgemäß bewirtschaftet werden?

Analyse

Kapitalverkehrsfreiheit für Nicht-EU-Körperschaften: Liechtenstein ist kein EU-Mitgliedstaat, aber ein EWR-Mitglied. Für EWR-Mitglieder gilt die EU-Kapitalverkehrsfreiheit nach Art. 63 AEUV auch für den Kapitalverkehr. Der EuGH hat in der Ospelt-Entscheidung (C-452/01) klargestellt, dass selbst eine liechtensteinische Stiftung, die über den EWR-Vertrag erfasst wird, von diesen Grundfreiheiten profitiert. Die Logik dieser Entscheidung ist auf die Bergheim Stiftung anwendbar: Eine pauschale Versagung der Grundverkehrsgenehmigung allein aufgrund des Liechtensteiner Sitzes wäre europarechtswidrig.

Selbstbewirtschaftungserfordernis: Das TGVG verlangt für landwirtschaftliche Liegenschaften, dass der Erwerber den Betrieb selbst bewirtschaftet oder eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung sicherstellt. Das Kriterium der Selbstbewirtschaftung ist nach dem Ospelt-Urteil EU-rechtlich nicht haltbar, soweit es die Kapitalverkehrsfreiheit unverhältnismäßig einschränkt. Entscheidend ist, dass eine ordnungsgemäße landwirtschaftliche Nutzung (ordentliche Bewirtschaftung) sichergestellt ist — dies kann auch durch einen beauftragten Betriebsleiter erfolgen.

Die 30-Prozent-Preisregel: Das TGVG enthält eine Regelung, die verhindern soll, dass landwirtschaftliche Grundstücke zu überhöhten Preisen verkauft werden und damit für die bäuerliche Landwirtschaft unerschwinglich werden. Überschreitet der Kaufpreis 30 % des gutachterlich festgestellten Verkehrswertes, muss die Behörde im ersten Rechtsgang die Genehmigung verweigern. Im konkreten Fall ist eine sorgfältige Prüfung des Verhältnisses von Kaufpreis zu Ertragswert erforderlich. Bei einem Kaufpreis von 1,8 Millionen Euro für 45 Hektar Grünland in Tirol ist eine Überprüfung angebracht.

Ordentliche Bewirtschaftung durch einen Betriebsleiter: Die Bergheim Stiftung kann den Betrieb durch einen angestellten oder beauftragten Betriebsleiter bewirtschaften lassen. Dieser muss die erforderliche Sachkunde besitzen und für eine nachhaltige landwirtschaftliche Nutzung sorgen. Die Stiftung muss nachweisen, dass eine solche Bewirtschaftung konkret gesichert ist — eine bloße Absichtserklärung genügt der Grundverkehrsbehörde nicht.

Lösungsansatz

Unsere Empfehlung für die Bergheim Stiftung:

Erstens besorgen wir ein unabhängiges Gutachten zum Ertragswert der Liegenschaft, um das Verhältnis zum Kaufpreis zu objektivieren und die Vereinbarkeit mit der Preisregel des TGVG nachzuweisen.

Zweitens erarbeiten wir einen detaillierten Bewirtschaftungsplan, der einen qualifizierten Betriebsleiter benennt und konkrete Maßnahmen zur Erhaltung und Nutzung der landwirtschaftlichen Flächen beschreibt.

Drittens bereiten wir den Antrag auf Grundverkehrsgenehmigung mit vollständiger Dokumentation vor und begleiten das Verfahren aktiv. Sollte die Behörde die Genehmigung verweigern, stehen wir bereit, die Entscheidung vor den zuständigen Verwaltungsgerichten und — soweit erforderlich — vor dem EuGH anzufechten.

Viertens strukturieren wir den Kaufvertrag mit der notwendigen aufschiebenden Bedingung der Genehmigungserteilung und klaren Regelungen für den Versagungsfall.

Dieser Fall illustriert, dass der Erwerb landwirtschaftlicher Liegenschaften durch ausländische Körperschaften rechtlich möglich ist — aber eine besonders sorgfältige Vorbereitung und das konsequente Einfordern der durch das EU-Recht gewährten Grundfreiheiten erfordert.